Comment le PPPT (ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) va sauvegarder nos immeubles en copro et encourager leur transformation énergétique ?
Qu’est-ce donc que le PPPT ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ?
Le PPPT ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est un dispositif qui va permettre d’offrir une visibilité sur les travaux nécessaires à l’entretien et à l’augmentation des performances énergétiques des bâtiments gérés en copropriété sur une période de 10 ans. Plus précisément, ce plan, inscrit dans l’article 171 de la Loi Climat et Résilience, recense l’ensemble des travaux pour garder le bâtiment sûr, sain et énergétiquement performant pour les occupants à moyen terme. (source1)
La petite histoire du PPT
Le terme de Plan Pluriannuel de Travaux est bien connu des syndicats de copropriété et a toujours été lié à la gestion en copropriété. Il apparait pour la première fois dans un des articles de la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) avec l’obligation, depuis 2017, pour les immeubles de plus de 15 ans, de réaliser un DTG (Diagnostic Technique Global). (source 2)
Ce diagnostic comporte :
- L’analyse de l’état des parties communes et des équipements communs,
- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
- Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
- Un Audit Energétique ou un Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
Ce DTG était l’outil permettant d’informer les copropriétaires de l’état du ou des bâtiments et de prévoir un Plan Pluriannuel de Travaux.
Auparavant facultatif, ce Plan Pluriannuel de Travaux revient sur le devant de la scène avec la Loi Climat et Résilience du 24 août 2021 et devient progressivement obligatoire à partir de janvier 2023. Face au vieillissement du parc locatif et aux premières interdictions de location de passoires thermiques, l’Etat a souhaité accélérer l’entretien et la mise aux normes des bâtiments gérés par des syndicats de copropriétaires qui représentent plus de 9 millions de logements et pas moins de 740 000 immeubles.*
PPPT et PPT, y a-t-il une différence ?
Avant d’aller plus avant dans l’explication et le fonctionnement du PPPT, il est important de faire la différence entre le PPPT et le PPT. Pour faire simple, le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) se compose de plusieurs PPT (Plan Pluriannuel de Travaux).
Dans les faits, lors de l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires, plusieurs plans de travaux sont présentés. Ces plans peuvent varier en fonction de la priorité des travaux, de leur urgence, des économies d’énergies qu’ils peuvent entraîner, etc. Une fois l’ensemble des PPT présenté, les propriétaires votent le plan qu’ils considèrent comme le meilleur pour leur immeuble.
Quels sont les objectifs d’un PPPT ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ?
Les objectifs d’un PPPT sont multiples :
- Prévenir les risques face à la détérioration de l’immeuble.
- Assurer la sécurité des habitants par l’anticipation de l’entretien
- Offrir une visibilité à moyen terme sur les travaux à prévoir pour l’entretien et l’amélioration du bâtiment
- Pouvoir anticiper les financements des gros travaux
- Encourager la réalisation de travaux énergétiques
- Continuer de valoriser le bâtiment
À qui s’adresse le PPPT et est-il obligatoire ?
La Loi Climat et Résilience impose le PPPT à tous les bâtiments relevant du statut de copropriété (destination partielle ou totale d’habitation) de plus de 15 ans et doit être révisé tous les 10 ans.
Cette obligation entrera toutefois progressivement en vigueur selon ce calendrier :
Phase 1 – À partir du 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
Phase 2 – À partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots
Phase 3 – À partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots ou moins
(source 3)
Quelles sont les différentes étapes d’un PPT ?
Partons du principe que le PPPT ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux soit obligatoire et que le syndicat des copropriétaires ait informé l’ensemble des propriétaires de cette obligation, voilà les différentes étapes à l’élaboration de ce PPPT :
- 1 – Réalisation des diagnostics
Avant d’envisager les travaux d’entretien et/ou d’amélioration, le bâtiment devra être diagnostiqué. (Source 4), un DTG (Diagnostic Technique Global) est alors préconisé et doit comprendre :
– L’analyse de l’état apparent des parties communes
– Un état de situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales
– Une analyse des améliorations possibles
– Un audit énergétique ou un DPE
INFO IMPORTANTE
Il faut bien faire la distinction entre un DPE et un Audit Energétique. Le premier consiste à classer le logement par rapport à ses performances énergétiques grâce à un audit simple réalisé par un diagnostiqueur.
L’audit quant à lui, est réalisé par un thermicien appartenant à un bureau d’études thermique et répond à une exigence de résultat. Ces exigences portent à la fois sur le type de travaux à réaliser et sur le dimensionnement des solutions préconisées. Les audits énergétiques doivent être couverts par une garantie décennale (Assurance BET) et la consommation énergétique atteinte doit correspondre aux niveaux prévus. Dernière info importante, l’audit énergétique sera obligatoire à partir du 1er avril 2023 pour la vente de maison ou d’immeubles classés F ou G.
Thomas, expert thermicien et HQE à Nergik
« Nergik recommande fortement l’audit énergétique pour sa précision et les recommandations sur les travaux à effectuer. Cet audit ne s’arrête pas à un simple état des lieux, il préconise les travaux à effectuer pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments concernés.
La réalisation d’un audit énergétique peut donner droit à des aides comme Ma Prime Rénov’ avec un minimum de 35% de gain énergétique après travaux. »
- 2 – Elaboration d’un PPPT
Suite au diagnostic, un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux va pouvoir être créé. Il va recenser l’ensemble des travaux nécessaires à l’entretien, la sécurité et la sauvegarde du bâtiment, mais également les travaux pour l’amélioration des performances énergétiques.
Une fois le DTG et l’audit effectués, Novam établit le PPPT pour les syndicats de copropriété. Le syndicat ne peut pas établir le PPPT car pas impartial.
- 3 – Soumission du PPPT aux copropriétaires et vote
Au cours de l’Assemblée Générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires soumet les résultats du diagnostic, le PPPT et les différents chiffrages à l’ensemble des copropriétaires. Parmi l’ensemble des plans proposés dans le PPPT, les copropriétaires votent pour le PPT qui leur semble le meilleur pour leur bâtiment.
- 4 – Validation du PPT et inscription au PV de l’AG
Une fois le PPT voté et validé, il est inscrit au Procès Verbal de l’Assemblée Générale de la copropriété. Les travaux vont ensuite pouvoir être programmés selon la même méthode.
Retrouvez toutes les étapes du PPPT au PPT et son application dans cet article de l’institut national de la consommation (source 5)
Qui doit réaliser le PPPT ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux ?
Comme vous avez pu vous en rendre compte, la réalisation d’un PPPT ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux implique de nombreuses études et calculs qui doivent être réalisés par des professionnels aguerris. Ces Projets de Plans Pluriannuels de Travaux demandent des compétences sur les modes constructifs modernes et traditionnels, des connaissances sur les bâtiments, les produits et matériaux de construction, sur l’évaluation des émissions de gaz et thermiques et les règlementations en vigueurs.
Novam Ingénierie et l’ensemble de ses bureaux d’études sont des interlocuteurs de choix dans la réalisation de ces projets.
La plus-value d’un groupe comme le nôtre offre une multitude de compétences, un savoir-faire unique et l’expérience d’équipes performantes sur la rénovation énergétique. Nous disposons d’équipes spécialisées dans la réglementation, la construction ou encore l’efficacité énergétique des bâtiments.
Vous souhaitez en savoir plus sur la PPPT, ou mettre en place la réalisation d’un plan ? Nous sommes à votre disposition par téléphone au 02 51 93 51 95 ainsi que par mail via notre formulaire de contact.
Les rôles de chacun
Animateur & coordinateur de l’équipe
Le Chef de projet du groupe sera en charge de l’animation de l’équipe pluridisciplinaire. Il coordonnera l’ensemble de l’équipe (consultants internes, mais aussi partenaire du projet) tout au long du processus de la mission. Il aura en charge la communication et la concertation avec le groupe de travail de la maîtrise d’ouvrage et les intervenants extérieurs, et assurera le suivi administratif et décisionnel du groupement .
Expert Thermique / Référent HQE
Cet expert sera en charge de l’audit énergétique des bâtiments. Il fera l’évaluation thermique des bâtis et l’évaluation énergétique des équipements. Ses compétences accrues en thermique du bâtiment et performance énergétique permettront de proposer des objectifs d’amélioration énergétique pertinents et en adéquation avec les besoins du maître d’ouvrage. Il validera avec les autres membres du groupe la faisabilité technique et financière des propositions de rénovation.
Expert Fluides : CVC – Electricité
Cet expert participera à la réalisation des diagnostics des équipements fluides et apportera son œil d’expert sur la qualité des appareils existants.
Ingénieur Structure
L’ingénieur sera en charge des diagnostics structurels. Il apportera son expertise pour identifier les désordres potentiels et proposer des améliorations possibles.
Economiste de la construction
Il sera en charge des diagnostics des façades et des seconds œuvres des bâtiments. Son expertise permettra d’appréhender les éventuels travaux à prévoir pour pérenniser les bâtis et recueillir et évaluer si les besoins des bâtiments sont en concordance avec l’existant. Il sera en collaboration permanente avec les autres pôles de compétence de l’équipe afin d’optimiser les coûts et interventions.
Ingénieur VRD
L’ingénieur sera en charge des diagnostics des espaces communs extérieurs de la copropriété, des voiries, réseaux. Il fera l’état des lieux des sites concernés.
Les dernières infos à destination des syndicats de copropriétaires
- Des aides pour les rénovations énergétiques globales renouvelées et augmentées
L’Etat a souhaité reconduire et renforcer sa politique de soutien des travaux pour les améliorations énergétiques. « Avec MaPrimeRénov’, les classes moyennes bénéficient jusqu’à la fin de l’année d’un forfait rénovation globale de 7 000 euros pour leurs bouquets de travaux. Pour des travaux de plus grande ampleur, générant le plus d’économies d’énergie, le gouvernement a prolongé cette aide en 2023 et l’a même augmentée, pour un forfait de 10 500 euros maximum. » pouvait-on lire sur un article de Capital.*
- Projet de loi : Accord de 50% des copropriétaires suffisant pour voter les travaux de rénovation
Afin de faciliter les décisions de travaux de rénovation énergétique par les syndicats de copropriétaires, le gouvernement veut permettre la validation des travaux en Assemblée Générale par l’accord de 50% des copropriétaires lors du vote. « La première, portée par le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein, doit faciliter le vote des rénovations. Ainsi, en assemblée générale, alors qu’il faut aujourd’hui deux tiers des votes des copropriétaires pour lancer de travaux, il ne faudrait plus que l’accord de la moitié. Le gouvernement veut aussi faciliter la tenue d’assemblées générales extraordinaires : au lieu d’attendre un an, elles pourraient se tenir à distance. »*
Vous souhaitez plus d’informations sur le PPPT ou être accompagnés dans vos démarches ?
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Source 1
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957111
Source 3
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32059
Source 4
https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/DPE_collectif_données_d%27entrée_syndicats.pdf
Source 5
https://www.inc-conso.fr/content/logement/la-renovation-energetique-des-coproprietes
Source 6
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045654438